Mallorca Steuern – Der Steuer-Guide für Immobilienbesitzer und Investoren

Lesezeit: ca. 7 Minuten

1. Steuern beim Immobilienkauf: Die wichtigsten Abgaben auf Mallorca

Der Immobilienkauf auf Mallorca ist steuerlich klar geregelt – der endgültige Steuersatz hängt von Objektart und Preis ab.

• Kauf einer gebrauchten Immobilie: Es fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an, mit gestaffelten Sätzen:
  • bis 400.000 €: 8 %
  • 400.001 € bis 600.000 €: 9 %
  • 600.001 € bis 1.000.000 €: 10 %
  • 1.000.001 € bis 2.000.000 €: 12 %
  • über 2.000.001 €: 13 %
• Kauf eines Neubaus: Mehrwertsteuer (IVA) 10 % plus Stempelsteuer (AJD) 1,5 % bis 2 %, ab einem Wert von 1.000.000 € erhöht sich die AJD auf 2 %¹.

Tipp: Für die meisten DACH-Käufer ist ITP relevanter – Neubauobjekte sind mit IVA und AJD steuerlich teurer im Vergleich zu gebrauchten Immobilien.

2. Regionale Unterschiede: Mallorca und andere spanische Regionen im Vergleich

Die Balearen und damit Mallorca haben höhere Grunderwerbsteuersätze als viele Festlandregionen.

• Andalusien: 7–10 % ITP (oft niedriger als auf Mallorca)
• Kanaren: 6,5 % (auch unter Mallorca-Niveau)
• Katalonien, Madrid: 6–11 % (je nach Wertstufe)

Mallorca liegt bei den Transaktionssteuern klar im oberen spanischen Drittel. Das verteuert exklusive Käufe, sorgt aber für hohe Rechtssicherheit und attraktive Gemeindeleistungen.

3. Steuer auf die Bodenwertzunahme (Plusvalía)

Die sogenannte Plusvalía Municipal ist eine Gemeindeabgabe auf die Wertsteigerung des Bodens zwischen Kauf und Verkauf.

• Bemessungsgrundlage: Bodenwert und Besitzdauer (Jahre)
• Nur beim Verkauf/Erbgang, Berechnung durch Gemeinde (in Palma oft 1–2 % des Verkaufspreises als grobe Hausnummer)

WICHTIG: Plusvalía kann je nach Marktentwicklung und Besitzdauer schwanken – bei Wertverlust fällt sie teils nicht an. Unbedingt vor Verkauf/Erwerb prüfen lassen!

4. Kapitalzuwachssteuer und ihre Vermeidung

Die spanische Gewinnsteuer (Kapitalzuwachssteuer, Plusvalía Estatal) betrifft den Verkaufsgewinn beim Immobilienverkauf.

• Progressive Steuer: 19 % bis 28 % auf Veräußerungsgewinn (2025 ab 200.000 € greift der Spitzensteuersatz; für Ausländer ebenso)
• Berechnungsbasis: Differenz zwischen Anschaffungskosten (plus Nebenkosten) und Verkaufserlös minus Kosten

Steuervermeidung/-minderung:

• Hauptwohnsitzregel: Spanische Residenten, die älter als 65 Jahre sind und mindestens 3 Jahre selbst gewohnt haben, können von der Steuer befreit sein
• Reinvestition in neue Hauptwohnung kann die Steuerpflicht ebenfalls reduzieren
• Nachweise und Belege für Investitionen (Renovierung etc.) mindern den steuerpflichtigen Gewinn

Tipp: Vor jedem Verkauf unbedingt die steuerliche Planung mit Anwalt und Steuerberater durchgehen – spätere Korrekturen sind schwierig!

5. Einkommenssteuer – für Verkäufer

Verkäufer ohne steuerlichen Wohnsitz (Nicht-Residenten) unterliegen einer Retención, also einer Quellensteuer von 3 % auf den Verkaufspreis.

• Wird vom Kaufpreis einbehalten und ans Finanzamt abgeführt
• Dient als Vorauszahlung auf eine mögliche Steuerpflicht (Gewinnsteuer)
• Zu viel gezahlte Beträge können nachträglich erstattet werden (bei geringen Gewinnen/Verlusten)

Die Retención ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine vorgezogene Sicherheitsleistung – gerade für ausländische Verkäufer ist das Rückerstattungsverfahren relevant.

6. Jährliche Immobiliensteuer (IBI)

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist die jährliche Grundsteuer auf Mallorca.

• Berechnung basiert auf Katasterwert, der meist unter dem Marktwert liegt
• Satz: ca. 0,4–1,1 %, variiert je Gemeinde. Beispiel Palma: mittlere Wohnung ca. 250–600 € pro Jahr, Luxusimmobilien deutlich mehr
• Kommt zusätzlich zur Abfall- und möglichen Sonderabgaben (z.B. für Müll oder Instandhaltung) hinzu

Wichtiger Tipp: Die IBI wird von der Stadt erhoben – prüfen Sie vor dem Kauf, ob Rückstände bestehen, sonst haftet der neue Eigentümer für Altschulden!

7. Sonderfälle: Steuern für ausländische Residenten und Nichtresidenten

Ob Sie als Resident oder Nichtresident gelten, hat große steuerliche Auswirkungen.

• Resident: Wer mehr als 183 Tage/Jahr in Spanien lebt, versteuert sein weltweites Einkommen (IRPF mit progressiver Staffel bis 48 % auf Mallorca für hohe Einkommen), genießt aber Freibeträge und Auslandseinkünfte-Anrechnung.
• Nichtresident: Versteuert nur Einkommen aus Spanien (z.B. Mieteinnahmen mit 19 % Pauschalsteuer für EU-Bürger, 24 % für Nicht-EU-Bürger), keine Freibeträge, aber Pflicht zur jährlichen Steuererklärung.
• Vermögenssteuer: Für Immobilienvermögen in Spanien ab 700.000 € (Nichtresident) bzw. ab 3 Mio. € (Resident Balearen-Sonderregel), Staffelsteuersatz 0,2–3,5 % je nach Totalvermögen in Spanien

Eine korrekte Statusbestimmung und rechtzeitige An-/Abmeldung vermeiden hohe Nachzahlungen und Strafen.

8. Mittlerer Steuersatz und Spitzensteuersatz – Beispiele und Hinweise

Rechenbeispiel Einkommensteuer (Resident):

• Bis 12.450 €: 19 %
• Bis 20.200 €: 24 %
• Bis 35.200 €: 30 %
• Bis 60.000 €: 37 %
• Bis 300.000 €: 45 %
• Über 300.000 €: 47 %

Beispiel: Bei 60.000 € zu versteuerndem Einkommen (als Resident): durchschnittlicher Satz = ca. 34 %; bei 300.000 € faktisch rund 44 %.

Rechenbeispiel Kapitalzuwachssteuer Verkauf (Nichtresident):

• Im Gewinnfall 19 % auf den Veräußerungsgewinn (innerhalb EU); 24 % außerhalb der EU.
• Beispiel: Gewinn von 100.000 € beim Immobilienverkauf -> 19.000 € Steuern für EU-Ausländer.

Progressive Staffel und regionale Unterschiede machen eine individuelle Beratung und Steuerplanung für größere Vermögen zur Pflicht!

9. Tipps, Tricks & wichtige Aspekte rund ums Thema Steuern auf Mallorca

• Jede Steuerart vorher kalkulieren – Überraschungen beim Besitzwechsel sind häufig und meist teuer
• Vor jedem Verkauf prüfen: Plusvalía und Gewinnsteuer rechtzeitig anmelden und beantragen
• Bei Vermietung: Ausländische Nichtresidenten können laufende Kosten absetzen, um ihre Steuerlast zu reduzieren
• Sonderregel für 65+: Komplett steuerfreie Veräußerung der Hauptwohnung (bei Selbstnutzung >3 Jahre)
• Wichtiger Aspekt: Zeitenwert von Modernisierung, Sanierung oder Umbau wird steuermindernd beim Verkauf berücksichtigt – alle Rechnungen gut aufbewahren!

Gute Vorbereitung spart mehrere Tausend Euro – mit Expertenwissen vermeiden Sie Nachzahlungen und Strafen auf Mallorca.

10. Fazit

Das spanische Steuersystem gilt auf Mallorca weitgehend wie auf dem Festland, weist aber höhere Steuersätze bei Erwerb und Besitz auf. Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte Grunderwerbsteuer, Kapitalgewinnsteuer und jährliche IBI im Blick haben – für Ausländer und Residenten gelten unterschiedliche Regeln. Wer den richtigen Status und die aktuelle Rechtlage nutzt, vermeidet Doppelbesteuerung und unnötige Abgaben.

Steuern machen auf Mallorca bei Kauf und Besitz schnell einen großen Anteil der Gesamtkosten aus – gute Planung und Beratung sind Pflicht.

FAQ – Häufige Fragen zu Mallorca Steuern

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie auf Mallorca?

8–13 %, gestaffelt nach Kaufpreis. Beispiel: 900.000 € Kaufpreis = 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, Rest zu 10 %¹.

Wie funktioniert die Plusvalía?

Gemeindeabgabe auf die Bodenwertsteigerung, abhängig von Besitzdauer und Wertzuwachs, oft 1–2 % des Verkaufspreises.

Wie hoch sind jährliche Steuern auf Immobilienbesitz (IBI)?

Je nach Katasterwert und Gemeinde – von 250 € (Wohnung) bis über 2.000 € (Luxusvilla). Nebenabgaben wie Müll oder Sonderumlagen können hinzukommen.

Welchen Steuersatz zahle ich als Nichtresident auf Mieteinnahmen?

19 % (EU-Bürger) pauschal, abzgl. laufender Kosten – jährliche Steuererklärung wird empfohlen.

Kann ich Kapitalzuwachssteuer umgehen?

Teilweise: Bei Verkauf des Hauptwohnsitzes ab 65 Jahren nach Mindestnutzungszeit, oder durch Reinvestition. Nicht für Zweitwohnsitze oder bei kurzer Besitzdauer.

Welche Unterschiede gibt es zu anderen Regionen?

Mallorca verlangt höhere Satzstaffeln bei Grunderwerb und bietet im Gegenzug hohe Rechtssicherheit und Gemeindeleistungen.

Alle Angaben nach aktuellem Stand 2025.