Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien – Guide für Immobilienkäufer

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1. Was versteht man unter Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien?

Kaufnebenkosten in Spanien bezeichnen alle zusätzlichen Kosten, die über den reinen Kaufpreis einer Immobilie hinaus anfallen.

• Steuern (Grunderwerbssteuer, Mehrwertsteuer, Stempelsteuer)
• Notar- und Grundbucheintragungsgebühren
• Rechtsanwaltskosten und ggf. Übersetzungskosten
• Maklerprovision (je nach Region)
• Bankgebühren und Kosten bei Finanzierung
• Anmeldegebühren sowie lokale Steuern (gemeindliche Abgaben)

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien belaufen sich auf 10–15 % des Kaufpreises, je nach Region, Immobilientyp und individueller Situation.

2. Regionale Unterschiede und Faktoren

Die Höhe der Steuern und Gebühren variiert je nach Autonomer Region in Spanien, Objektart und persönlicher (Steuer-)Situation.

• Grunderwerbssteuer (ITP) für gebrauchte Immobilien: meist 6,5 % bis 11 %, z. B. in Andalusien und Valencia 7 %, auf Mallorca 8–11 %, in Madrid 6 %.
• Mehrwertsteuer (IVA) für Neubauten: landesweit 10 % (Ausnahme gewerbliche Objekte: 21 %)
• Stempelsteuer (AJD): meist zusätzlich 1–1,5 %, in manchen Regionen bis zu 2 %
• Maklerprovision und Notarkosten unterscheiden sich lokal

Tipp: Prüfen Sie immer die spezifischen Regelungen der Zielregion – bei den Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien sind Unterschiede von mehreren Prozentpunkten möglich, je nach autonomer Region und Immobilientyp.

3. Rechenbeispiele für typische Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien

Im Folgenden Beispiele, wie sich Kaufnebenkosten 2025 in Spanien zusammensetzen können:

Rechenbeispiel 1: Gebrauchte Wohnung in Andalusien (Kaufpreis 400.000 €)

• Grunderwerbssteuer (ITP, 7 %): 28.000 €
• Notargebühren: ca. 900 €
• Grundbuchamt: ca. 700 €
• Anwaltskosten (1,2 %): 4.800 €
• Maklerprovision (5 %): 20.000 €
• Weitere Verwaltungskosten (Übersetzungen etc.): ca. 500 €
• Gesamte Nebenkosten: ca. 54.900 € (≈ 13,7 %)

 Rechenbeispiel 2: Neubau-Villa auf Mallorca (Kaufpreis 850.000 €)

• Mehrwertsteuer (IVA, 10 %): 85.000 €
• Stempelsteuer (AJD, 1,5 %): 12.750 €
• Notar, Grundbuch, Verwaltungsgebühren: ca. 2.400 €
• Anwaltskosten (1 %): 8.500 €
• Maklerprovision (5 %): 42.500 €
• Gesamte Nebenkosten: ca. 151.150 € (≈ 17,7 %)

Die prozentuale Belastung sinkt meist mit steigendem Kaufpreis, absolute Summen sind aber erheblich. Bei den Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien sollten Käufer daher immer mit einem Puffer von mindestens 10–15 % rechnen, um alle zusätzlichen Ausgaben wie Steuern, Gebühren und Honorare realistisch abzudecken.

4. Grunderwerbssteuer und jährliche Grundsteuer

Die Grunderwerbssteuer (ITP) ist für gebrauchte Immobilien die zentrale Kaufsteuer. Sie wird vom Käufer getragen und richtet sich nach dem deklarierten Kaufpreis.

• 6,5–11 % des Kaufpreises, innerhalb 30 Tage nach Beurkundung zu zahlen

Die jährliche Grundsteuer (IBI) ist eine laufende Abgabe. Bemessungsgrundlage ist meist der (niedrige) Katasterwert, Steuersatz je nach Gemeinde 0,4–1,1 % (Beispiel: 750 € jährlich für eine Immobilie mit 150.000 € Katasterwert in Orihuela).

5. Mehrwertsteuer und Stempelsteuer

Neubauten unterliegen primär der Mehrwertsteuer (IVA, 10 % Kaufpreis). Zusätzlich fällt die Stempelsteuer (AJD) an:

• IVANeubauwohnung: 10 %
• IVA Baugrundstück: 21 %
• AJD: 1–1,5 %, abhängig von der autonomen Region (auf Mallorca meist 1,5 %)

Tipp: Mehrwertsteuer ist nicht in der Grunderwerbssteuer enthalten – beide fallen nicht parallel an, es gilt je nach Immobilienart eines von beiden.

6. Notargebühren, Bank- und Rechtskosten

Notargebühren in Spanien sind behördlich festgelegt und richten sich nach Kaufpreis und Anzahl der Dokumente.

• Notarkosten: 0,08–0,4 %, meist ca. 600–1.500 €
• Grundbuchgebühren: 0,1–0,3 % (häufig 400–650 €)
• Bankkosten bei Hypothekeneintragung: je nach Bank 1–2 % (inkl. Hypothekensteuer, Gebühren, Gutachten)
• Rechtsanwaltskosten: 1–2 % des Kaufpreises, für deutschsprachige Beratung meist 1,2 %

Tipp: Kalkulieren Sie unbedingt die Kosten für professionelle Unterstützung – gerade bei komplexen oder teuren Immobilien lohnt sich der Service doppelt, denn auch diese Ausgaben zählen zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien und sollten von Anfang an realistisch eingeplant werden.

7. Hypothekennebenkosten eines Immobilienkredits

Wer eine Finanzierung benötigt, muss zusätzliche Kosten einplanen:

• Hypothekensteuer: seit Gesetzesreform i. d. R. vom Kreditgeber getragen
• Bankgebühr (Bearbeitung, Hypothekeneintragung): häufig 1–1,5 % der Kreditsumme
• Kosten für Wertgutachten: ca. 350–600 €
• Notar- und Grundbuchkosten für Hypothek: ca. 600–1.200 €
• Pflichtversicherung (Lebens-/Gebäudeversicherung): unterschiedlich, oft 0,1–0,3 %/Jahr

Finanzierungskosten können die Kaufnebenkosten um weitere 1,5–2 % erhöhen.

8. Maklerprovision und regionale Besonderheiten

Maklerprovisionen sind in Spanien regional unterschiedlich geregelt:

• Im Schnitt 3–6 % des Kaufpreises (je nach Dienstleistung, Verhandlung und Objekt)
• Oft zahlt der Verkäufer (z. B. in Katalonien); in beliebten Urlaubsregionen wie Mallorca oder Costa del Sol trägt auch der Käufer die Provision teilweise oder ganz
• Klarheit erhalten Sie vorab im Exposé oder Vermarktungsvertrag

Tipp: Maklergebühren immer im Vorfeld klären – sie sind meist verhandelbar, aber selten ganz zu vermeiden und zählen zu den typischen Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien, die Käufer bei der Budgetplanung unbedingt berücksichtigen sollten.

9. Residenten vs. Nicht-Residenten: Was ist zu beachten?

Für Nicht-Residenten gelten teilweise angepasste Regelungen bezüglich Steuern, Bankkonto und Verwaltung:

• Nicht-Residenten benötigen ein spanisches Bankkonto; oft (kleinere) Mehrkosten bei Übersetzungen, Steuer-Handling und Dokumentenbereitstellung
• Bei Kauf als Nicht-Resident muss ein Vertreter benannt werden
• Als Resident (≥183 Tage/Jahr) ist das Welteinkommen in Spanien steuerpflichtig, nicht-Residenten zahlen nur Steuern für ihr spanisches Objekt

Tipp: Vorab mit Anwalt und Steuerexperten abstimmen – die Statuswahl beeinflusst Nebenkosten und laufende Steuerpflichten!

10. Tipps für einen reibungslosen Immobilienkauf in Spanien

• Alle Kosten vorab ermitteln: Kaufnebenkosten immer mit ca. 12–15 % einkalkulieren
• Erfahrenen Rechtsanwalt mit Spanien-Erfahrung wählen
• Vollständige Unterlagen prüfen: Kataster, Grundbuch, Energieausweis, Belastungen
• Makler- und Notarkosten transparent vereinbaren
• Finanzierungsoptionen und Bankbedingungen frühzeitig regeln
• Checken, ob alle Steuern und Gebühren nach Abschluss ausgeglichen sind
• Zusätzliche lokale Steuern (z. B. Müll, Gemeindesteuern) erfragen

Mit guter Vorbereitung und Expertenrat vermeiden Sie kostspielige Überraschungen!

11. Fazit

Beim Immobilienkauf in Spanien sind Kaufnebenkosten ein entscheidender Kostenfaktor – sie betragen schnell 10–15 % des Kaufpreises und variieren nach Region, Objekt und Status (Neubau/Altbau, Resident/Nicht-Resident).

Die Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien sollten frühzeitig und vollständig einkalkuliert werden, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Grunderwerbssteuer resp. Mehrwertsteuer und Stempelsteuer, Notar-, Makler- und Rechtsanwaltskosten sowie diverse kleinere Gebühren sollten vorab kalkuliert werden. Mit transparenten Zahlen und professioneller Begleitung vermeiden Käufer teure Stolperfallen und starten entspannt in den neuen Lebensabschnitt an Spaniens Costa.

Nur wer die Kaufnebenkosten kennt und ausreichend Budget einplant, kann in Spanien sicher und sorgenfrei Eigentum erwerben.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien

Wie hoch sind Kaufnebenkosten einer Immobilie in Spanien in der Regel?

10 bis 15 % des Kaufpreises. In Einzelfällen (Neubau, Finanzierung) auch darüber.

Wer bezahlt den Notar beim Immobilienkauf in Spanien?

Üblicherweise der Käufer. Bei Hypothekennutzung trägt die Bank viele Nebenkosten, die rechtlich vorgeschrieben sind.

Unterscheiden sich die Steuern bei Neubau und Gebrauchtimmobilie?

Ja. Neubau = Mehrwertsteuer (10 %) plus Stempelsteuer (1-1,5 %). Altbau = Grunderwerbssteuer (6,5–11 % je Region).

Welche Nebenkosten fallen bei Finanzierung (Hypothek) an?

Zusätzliche Bank- und Notargebühren, Kosten für Wertgutachten, Versicherungen (zusammen etwa 1,5–2 % der Darlehenssumme).

Muss ich als Nicht-Resident höhere Nebenkosten zahlen?

Nicht zwingend, aber Verwaltungsaufwand und Übersetzungskosten sind oft teurer. Steuerliche Behandlung und Anforderungen unterscheiden sich.

Wie wird die jährliche Grundsteuer berechnet?

Sie basiert auf dem Katasterwert, liegt meist zwischen 0,4 und 1,1 % jährlich – wird von der Gemeinde erhoben und kann abgefragt werden.

Wer zahlt die Maklerprovision in Spanien?

Meist der Verkäufer, in einigen Urlaubsregionen auch Käufer oder beide anteilig, je nach Vertrag und Region.

Alle Angaben basieren auf dem Stand 2025.