Hypothek Spanien: Alles, was Käufer wissen müssen

Lesezeit: ca. 8–10 Minuten

Inhalt

1. Einleitung: Warum eine Immobilie in Spanien?
2. Kann man eine Hypothek aus dem Heimatland nutzen?
3. Hypothek bei einer spanischen Bank: Vorteile und Voraussetzungen
4. Konditionen und Laufzeiten – was ist üblich?
5. Rechenbeispiele für Hypotheken in Spanien
6. Regionale Unterschiede: Balearen, Festland und Kanaren
7. Unterschiede für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz
8. Tipps für eine erfolgreiche Finanzierung in Spanien
9. Fazit
10. FAQ – Häufige Fragen zur Hypothek in Spanien

1. Einleitung: Warum eine Immobilie in Spanien?

Spanien ist und bleibt eines der beliebtesten Auswanderungs- und Urlaubsziele für deutschsprachige Immobilienkäufer. Mehr als 80.000 Immobilienbesitzer aus Deutschland leben dauerhaft oder saisonal in Spanien. Kein Wunder – das Klima, das Lebensgefühl und die attraktive Immobilienpreise locken Jahr für Jahr neue Interessenten an.

Doch beim Immobilienkauf stellt sich schnell die Frage:
Wie finanziere ich meine Traumimmobilie am besten – mit einer Hypothek in Spanien oder aus dem Heimatland?

2. Kann man eine Hypothek aus dem Heimatland nutzen?

Ja, grundsätzlich ist es möglich, eine Hypothek in Deutschland, Österreich oder der Schweiz für den Kauf einer Immobilie in Spanien aufzunehmen – jedoch mit Einschränkungen.

Deutschland 🇩🇪

Deutsche Banken vergeben Hypothekendarlehen in der Regel nur für Immobilien auf deutschem Boden. Einige wenige Ausnahmen gibt es, wenn es sich um eine große, vermietbare oder ertragsbringende Immobilie handelt.

Österreich 🇦🇹

In Österreich gilt Ähnliches. Österreichische Banken finanzieren nur Immobilien im Inland oder in sehr seltenen Fällen mit zusätzlicher Sicherheit im Inland.

Schweiz 🇨🇭

In der Schweiz haben einige Großbanken wie UBS oder Credit Suisse Spezialprogramme für Auslandsimmobilien, jedoch mit hohen Anforderungen an Eigenkapital und Bonität.

 Eine Finanzierung im Heimatland ist nur bedingt realistisch. Für die meisten Käufer ist der Weg über eine spanische Bank die sinnvollere Lösung.

Vorteile über Ihre Hausbank im Heimatland:

• Vertraute Sprache und Rechtssystem: Die Kommunikation erfolgt in Ihrer Muttersprache, und Sie agieren in einem Ihnen bekannten rechtlichen Rahmen.
• Bestehende Kundenbeziehung: Ihre Hausbank kennt Ihre finanzielle Situation und kann den Prozess möglicherweise vereinfachen.
• Geringere Währungsrisiken (für Euro-Länder): Da Sie in Euro verdienen und das Darlehen in Euro ist, entfallen Währungsrisiken. Für Schweizer Franken-Käufer gibt es hier jedoch ein Wechselkursrisiko.

Nachteile über Ihre Hausbank im Heimatland:

• Höhere Anforderungen an Sicherheiten: Oft verlangen diese Banken Sicherheiten, die in Ihrem Heimatland liegen, da die spanische Immobilie als Sicherheit für sie schwerer zu verwerten ist.
• Geringerer Beleihungsauslauf: Die Beleihung der spanischen Immobilie selbst ist oft konservativer, was bedeutet, dass Sie mehr Eigenkapital benötigen.
• Weniger spezialisiert auf spanisches Immobilienrecht: Die Banken sind weniger mit den Besonderheiten des spanischen Immobilienmarktes und den lokalen Kreditvergabepraktiken vertraut.

3. Hypothek bei einer spanischen Bank: Vorteile und Voraussetzungen

Spanische Banken bieten Hypotheken für ausländische Käufer an – insbesondere in beliebten Regionen wie Mallorca, Costa Blanca, Marbella oder Teneriffa. Dabei gelten folgende Voraussetzungen:

• Eigenkapital: mindestens 30–40 % des Kaufpreises
• Nebenkosten (ca. 10–12 %) müssen aus Eigenmitteln gedeckt werden
• Nachweis der Bonität durch Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Steuerbescheide
• Immobilie muss offiziell registriert und bewertbar sein
• Finanzierung über eine spanische Bankfiliale oder einen spezialisierten Makler

Vorteile einer spanischen Bank für Ihre Hypothek:

• Höherer Beleihungsauslauf: Spanische Banken beleihen die Immobilie in Spanien in der Regel zu einem höheren Prozentsatz (oft bis zu 70% für Nicht-Residenten, bis zu 80% für Residenten).
• Direkte Kenntnis des lokalen Marktes: Sie sind mit den regionalen Besonderheiten, dem Immobilienwert und den rechtlichen Gegebenheiten vertraut.
• Spezialisierung auf ausländische Kunden: Viele spanische Banken haben spezielle Abteilungen und Mitarbeiter, die auf die Bedürfnisse internationaler Kunden eingestellt sind und oft mehrsprachig sind.
• Niedrigere Gesamtkosten im Vergleich zur Heimatbank: Auch wenn es lokale Gebühren gibt, sind die Gesamtkosten oft günstiger, da keine zusätzlichen Sicherheiten im Heimatland gestellt werden müssen.
• Einfachere Abwicklung: Der gesamte Prozess ist auf die spanische Immobilie zugeschnitten.

Nachteile einer spanischen Bank für Ihre Hypothek:

• Sprachbarriere: Obwohl viele Banken englisch- oder sogar deutschsprachiges Personal haben, kann es in komplexen Verhandlungen oder bei der Prüfung von Dokumenten zu Missverständnissen kommen. Ein unabhängiger Berater oder Anwalt ist hier Gold wert.
• Bürokratie: Das spanische Bankensystem kann für Außenstehende komplex und bürokratisch erscheinen. Geduld ist hier ein wichtiger Begleiter.

Tipp: Für die meisten ausländischen Käufer ist die Beantragung einer Hypothek direkt bei einer spanischen Bank die vorteilhafteste Lösung. Es lohnt sich, einen deutschsprachigen Finanzvermittler mit Erfahrung in Spanien einzuschalten. 

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4. Konditionen und Laufzeiten – was ist üblich?

Beleihungsauslauf und Eigenkapital

Die Konditionen einer Hypothek in Spanien ähneln denen in anderen europäischen Ländern, weisen aber einige spezifische Unterschiede auf.

Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz des Kaufpreises oder des Schätzwertes, den die Bank finanziert.

• Für Nicht-Residenten (Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien): In der Regel finanzieren spanische Banken bis zu 70% des Kaufpreises oder des Schätzwertes der Immobilie (der niedrigere Wert zählt). Das bedeutet, Sie benötigen mindestens 30% Eigenkapital.
• Für Residenten (Personen mit Wohnsitz in Spanien): Hier ist ein Beleihungsauslauf von bis zu 80% möglich.

Wichtig: Zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis müssen Sie auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag, Anwalt etc.) vollständig aus eigenen Mitteln decken. Diese belaufen sich je nach Region und Art der Immobilie auf ca. 10-15% des Kaufpreises.

Tipp: Planen Sie immer mit mindestens 30% des Kaufpreises als Eigenkapital plus weitere 15% für Nebenkosten. Das bedeutet, Sie sollten etwa 45% des Gesamtinvestitionsvolumens aus eigenen Mitteln aufbringen können, um eine reibungslose Finanzierung zu gewährleisten.

Zinssätze und Laufzeiten

Wie sind die Konditionen? Die Zinsen für Hypotheken in Spanien können variabel oder fest sein.

• Variable Zinsen: Diese sind an einen Referenzzinssatz gebunden, meist den Euribor (Euro Interbank Offered Rate), zuzüglich eines Aufschlags (der Marge der Bank). Variable Hypotheken sind in Spanien traditionell sehr verbreitet. Sie bieten Potenzial für niedrigere Raten bei sinkenden Zinsen, bergen aber auch das Risiko steigender Raten.
  • Aktuelle Situation (Stand Mitte 2024, kann variieren): Mit dem Anstieg des Euribor sind variable Zinsen weniger attraktiv geworden, liegen aber immer noch im moderaten Bereich (z.B. Euribor + 1,0% bis 2,5%).
• Feste Zinsen: Immer beliebter werden Festhypotheken, die über die gesamte Laufzeit einen gleichbleibenden Zinssatz bieten. Dies sorgt für Planungssicherheit.
  • Aktuelle Situation (Stand Mitte 2024, kann variieren): Die Festzinsen bewegen sich je nach Laufzeit und Bonität des Kreditnehmers im Bereich von ca. 3,0% bis 5,5%.

Welche Laufzeiten? Die Laufzeiten für Hypotheken in Spanien sind flexibel und richten sich nach der Bonität und dem Alter des Kreditnehmers.

• Typische Laufzeiten liegen zwischen 10 und 30 Jahren.
• Wichtig ist, dass die Tilgung der Hypothek in der Regel vor Erreichen eines bestimmten Alters des Kreditnehmers (oft zwischen 70 und 75 Jahren) abgeschlossen sein muss.

Nebenkosten und Gebühren

Neben den Zinsen fallen weitere Kosten an, die Sie bei Ihrer Budgetplanung berücksichtigen müssen:

• Eröffnungsgebühr (Comisión de Apertura): Einige Banken erheben eine Gebühr für die Bearbeitung und Genehmigung des Darlehens. Diese liegt oft bei 0% bis 1,0% des Darlehensbetrags.
• Schätzungsgebühr (Tasación): Eine obligatorische Schätzung der Immobilie, die Kosten liegen bei ca. 300-600 Euro.
• Notarkosten und Grundbuchkosten: Diese sind gesetzlich festgelegt und fallen beim Kauf und bei der Eintragung der Hypothek an. Seit einem Gesetz von 2019 trägt die Bank die meisten dieser Kosten, nicht mehr der Käufer.
• Bearbeitungsgebühren der Bank: Kleinere administrative Gebühren.
• Kernaussage: Vergleichen Sie nicht nur die Zinssätze, sondern auch die Gesamtkosten der Hypothek, inklusive aller Gebühren.

5. Rechenbeispiele für Hypotheken in Spanien

Beispiel 1: Ferienhaus auf Mallorca für 400.000 €

• Kaufpreis: 400.000 €
• Eigenkapital (30 %): 120.000 €
• Hypothek (70 %): 280.000 €
• Zins: 4 % fest, Laufzeit 20 Jahre
• Monatliche Rate: ca. 1.697 €

Beispiel 2: Apartment in Valencia für 250.000 €

• Kaufpreis: 250.000 €
• Eigenkapital (35 %): 87.500 €
• Hypothek (65 %): 162.500 €
• Zins: 3,5 % variabel, Laufzeit 25 Jahre
• Monatliche Rate: ca. 817 €

6. Regionale Unterschiede: Balearen, Festland und Kanaren

7. Unterschiede für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz

🇩🇪 Deutsche Käufer

• Gut vernetzt, viele Angebote auf Deutsch
• Schufa-Auskunft wird akzeptiert

🇦🇹 Österreichische Käufer

• Ähnliche Voraussetzungen wie Deutschland
• Übersetzte Nachweise oft notwendig

🇨🇭 Schweizer Käufer

• Wechselkursrisiko bei Euro-Finanzierungen
• Beglaubigte und übersetzte Einkommensnachweise erforderlich

8. Tipps für eine erfolgreiche Finanzierung in Spanien

Alle Unterlagen sauber und übersetzt vorbereiten
Angebote von 2–3 Banken vergleichen
40 % Eigenkapital inklusive Nebenkosten einplanen
Spezialisierten Finanzberater oder Anwalt einbeziehen
Auf flexible Tilgungsbedingungen achten

9. Fazit

Eine Hypothek in Spanien ist für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz in der Regel die beste Option, wenn sie in eine Immobilie investieren möchten. Die Konditionen sind fair, erfordern jedoch ausreichend Eigenkapital und eine saubere Bonität.

Je besser Sie vorbereitet sind, desto schneller und günstiger gelingt die Finanzierung.

Häufige Fragen zur Hypothek in Spanien

🔹 Kann ich als Nicht-Resident eine Hypothek in Spanien bekommen?
Ja, viele Banken bieten spezielle Programme für Nicht-Residenten an.

🔹Kann ich eine Hypothek erhalten, wenn ich in Deutschland/Österreich/Schweiz selbstständig bin?

Ja, das ist möglich. Allerdings verlangen spanische Banken in der Regel detailliertere Nachweise Ihrer Einkünfte über einen längeren Zeitraum (oft 2-3 Jahre Steuererklärungen, Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen).

🔹 Wie viel Eigenkapital brauche ich?
In der Regel mindestens 30–40 % des Kaufpreises plus ca. 10–12 % Nebenkosten.

🔹 Ist ein variabler oder fester Zinssatz besser?
Das hängt von Ihrer Risikoneigung ab. Festzinsen bieten Sicherheit, während variable Zinsen kurzfristig günstiger sein können.

🔹 Wie lange dauert die Abwicklung einer Hypothek?
Zwischen 4–8 Wochen – abhängig von Ihrer Vorbereitung und der gewählten Bank.

🔹 Wie lange dauert die Abwicklung einer Hypothek?
Zwischen 4–8 Wochen – abhängig von Ihrer Vorbereitung und der gewählten Bank.

🔹 Fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an, wenn ich die Hypothek vorzeitig tilge?
Ja, es können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen, die gesetzlich begrenzt sind. Bei variablen Zinsen in der Regel 0,25% des getilgten Betrags im ersten Jahr und 0,15% im zweiten Jahr, danach keine. Bei festen Zinsen sind die Sätze etwas höher, aber ebenfalls gesetzlich gedeckelt. Informieren Sie sich hierüber genau in Ihrem Hypothekenvertrag.

🔹 Muss ich Spanisch sprechen, um eine Hypothek zu beantragen?
Nein, viele Banken haben englisch- oder sogar deutschsprachige Mitarbeiter. Es ist jedoch ratsam, einen unabhängigen Berater oder Anwalt hinzuzuziehen, der die Sprache spricht und sich im spanischen Bank- und Rechtssystem auskennt.

🔹Welche Dokumente benötige ich für eine Hypothek in Spanien?
Typischerweise: Gültiger Reisepass, NIE-Nummer, Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen der letzten Jahre), Kontoauszüge, Kreditreport aus Ihrem Heimatland (z.B. Schufa-Auskunft), Nachweis über andere Vermögenswerte/Verbindlichkeiten, Ehevertrag (falls zutreffend).